上周五（8月28日），一次突如其来的房地产政策三箭齐发震动了整个地产圈，行业经营逻辑彻底改变。
而就在今天（8月31日），上海年内第八批次集中土拍开启，从最终成交结果来看，地产新政确实给开发商带来了不小影响，出价异常谨慎。
今天总计成交了两幅地块，中海底价150.19亿拿下普陀真如之心地块，国贸&星狮联合体溢价16.4%获得松江泗泾低密宅地。
01
中海托底真如巨无霸地块
八批次土拍中最具有看点的理应是真如之心地块，然而最终仅有中海一家参与，既出乎意料，也在情理之中。
出乎意外的是，地块为真如板块最为核心地块，由两幅住宅地块和一幅商办地块组成，不管是轨交配套、还是商业氛围都属于顶流水准，地段价值非常突出，本应该获得追捧。
情理之中的是地块受到两方面因素制约，首先是地块自身体量巨大，起拍价超过150亿，本就不会有太多开发商有此资金实力。
其次是上周出台的房地产预售新政，将预售项目开盘时间从“露出地面”推迟到“主体封顶”，相当于开盘时间直接延后半年以上。
更重要的是，购房者首付款和房贷只有在项目交付后开发商才能动用，这对于开发商资金提出了更高要求。
因此，开发商在真如之心地块上需要投资150亿土地款+数十亿建设资金，保守估计总资产超过200亿，这种规模劝退了为数不多的龙头央企。
02
国贸今年首次上海拿地
今天另一幅地块竞拍情况也不算激烈，最终国贸&星狮联合体5.82亿拿下松江区SJSB0003单元04-08号地块，溢价率16.4%，成交楼板价2.5万每平。
实际上，2.5万楼板价低于市场预期，我们可以对比周边新房价格，招商时代潮派去年入市时均价超过5万每平，而且其物业类型是高层。
而本次地块容积率1.2，未来社区主要是小高层+洋房，预期定价必然高于招商时代潮派，大概率可卖到5.3-5.5万每平。以此倒推，成交楼板价最高可以拍到2.8万每平左右。
也就是说，本场土拍本来有机会冲击溢价率30%的中止价，最终结果仅为16.4%，剩下来的13.6%属于开发商为了应对预售新政，所留出的成本空间。
值得一提的是，这是国贸今年第一次在上海拿地，此前参与过两幅地块竞拍，均未能如愿。本次趁着新政突击拿地，也承担着一定风险，毕竟地块后期究竟需要采用现房还是期房，尚未可知。
03
羊毛究竟会出在谁身上
本次土拍也充分反应出新政对于开发商行为的影响程度，目前虽然中央层面已经发布政策，但地方执行细则处于研究讨论阶段，并非一刀切执行，期间存在的不确定性让开发商采取观望态度。
不过，预售及现房新政迟早都会执行，新政之下开发商项目开发成本必然高于从前，主要看点在于开发商会将这部分成本转嫁给谁？
目前主流有两种推测，一种是羊毛出在羊身上，也就是将成本转嫁给购房者，未来现房入市后必然涨价。这种看法的依据是现房政策执行后，新房供应短期内必然滑坡，供应减少叠加成本增加，那么价格上涨顺理成章。
第二种是羊毛出在牛身上，也就是将成本转接给土地，在土拍阶段就降低报价，将增加的资金成本兑现在地价中。
上述两种情况都有可能，取决于哪一种主要看本地市场环境，以上海为样本的话，市区豪宅必然是前者，而郊区大概率会是后者。
